작은누나가 해주는 소소한 이야기

이웃님들 안녕하세요 :)

오늘은 최근 부동산 시장을 뜨겁게 달구고있는 3기 신도시에 대해 알아보려고 합니다.

지난 1일 정부부처 합동으로 발표한 ‘2020년 하반기 경제정책방향’에 따르면 코로나19로 경기침체가 가시화되는 상황에서 공공부문의 건설투자 활성화를 위해 3기 신도시 건설에 속도를 낼 방침을 분명히 하였습니다.

이러한 내용이 발표되자 3기 신도시에 대한 시장의 관심이 다시 뜨거워졌습니다.

정부는 3기 신도시 건설을 촉진하기 위해 지구계획 수립과 토지보상 절차를 병행하는 패스트 트랙을 적용하기로 밝혔습니다.  정부의 발표대로 진행이 된다면, 3기 신도시 첫 입주 시기는 2023년이 될 것으로 예측되고 있습니다.

현재 5곳의 3기 신도시는 지구지정이 완료된 상황이며,  남양주왕숙, 하남교산, 인천계양 등 3곳은 지난해 10월, 고양창릉은 올해 3월, 부천대장은 5월에 지구 지정을 마무리했습니다. 이후 패스트 트랙을 도입해 지구계획 수립과 토지보상 절차를 병행하는 계획을 발표한 것으로 3기 신도시의 조속한 진행을 예고하는 것으로 풀이됩니다,

국토부에 따르면 하남교산 등 사업 속도가 빠른 신도시는 오는 2023년말 부터 입주가 가능할 것으로 보고 있는데요, 빠른 속도로 추진되는 도시화에 맞물려 3기 신도시에 관련한 광역교통대책도 차질없이 추진한다는 방침의 발표에도 귀를 기울여야 할 것 같습니다.

 GTX-C노선은 2021년 연말 착공하고 GTX-B노선은 2022년 하반기에 착공해 공기를 최대한 앞당기기로 했으며, 2018년 연말에 착공한 GTX-A노선은 2023년말 개통할 계획입니다. 이 외에도 인천계양, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장 등도 연말까지 광역교통개선대책을 선보일 예정이죠.

수도권 접근성이 뛰어난 지리적 위치, 정부의 적극적인 추진 계획과 빠짐없는 광역교통대책을 종합해 볼때 3기 신도시는 우리 모두 눈여겨 봐야 하는 부동산 시장일 것 같습니다.

정부가 최근 서울 용산 정비창 개발, 3기 신도시 조기 공급 등을 발표하면서 향후 2~3년간 공공분양 아파트가 시장에 쏟아질 가능성이 높아졌습니다.
공공 분양은 가격이 저렴하고 중소형이 많아 실수요자에게 인기가 높습니다.
하지만 공공분양은 청약 납입횟수와 납입 금액 기준으로 당첨자를 정하는 탓에 오래 묵혀둔 통장일수록 당첨에 유리합니다.
당첨에 유리한 조건들을 알아보면
1) 15년 이상 오래 묵혀둔 '황금 통장'
2) 신혼부부 주택 구입
3) 생애최초 주택 구입

# 용산정비창등 노른자 공공분양
정부는 지난 6일 서울 도심에 7만 가구를 추가 공급, 수도권 30만 가구를 조기 공급한다는 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안'을 발표했습니다. 이 내용에 따르면 앞으로 서울/경기도에 공공 분야 아파트가 대거 공급될 전망입니다.
우선 서울 용산정비창에서 8,000가구가 노은데 이중 공공분양은 1,600가구로 웬만한 대단지 아파트와 맞먹는 규모입니다.
여기에 더불어 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천, 인천 계양 등 3기 신도시 4곳에는 9,000가구를 내년 말 사전청약제로 분양하기로 했습니다. 대부분 공공주택이어서 청약 저축 납입 기간을 기준으로 일반공급 당첨자를 뽑습니다.
이러한 이유로 '황금통장'이 생기는거겠죠?

# 황금 통장 사용
일반적으로 수도권 공공분양에서 당첨되려면 청약 통장 가입기간이 최소 15년은 되어야 하는것으로 알려져 있습니다.
지난 3월 분양한 강서구 마곡9단지는 최소 17년 이상, 납입 금액은 모두 2,000만원을 넘었습니다. 경기 과천 '과천 제이드 자이'의 경우 과천 거주자는 16년 이상, 수도권 거주자는 18년 이상 청약저축에 10만원씩 부은 신청자들이 당첨 된 사례를 보더라도 이번 용산 정비창 공공분양 역시 15년 이상의 '황금통장'이 당청 확률이 높을 것이라고 예측해 볼 수 있습니다.

현재 가입기간 15년이 넘는 이른바 '황금 통장' 가입자들은 서울에만 8만 7천여명이 있으며, 경기/인천에 6만명 이상, 즉 수도권에만 15만명 이상의 '황금통장' 가입자들이 있는것으로 집계되고 있습니다.

# 황금통장이 없다면? 가입 기간이 짧다면?
청약 저축을 장기간 보유한 가입자는 공공 분양에 절대적으로 유리합니다. 하지만 황금 통장이 없다고 해서 청약의 기회마저 없지는 않습니다.
특히나 신혼부부, 또는 생애 첫 주택 구입자 혜택등의 특별공급 세대의 경우 황금통장과는 별개로 당첨 가능성을 높일 수 있습니다.

신혼부부는 혼인 7년 이내로 부부합산 소득이 도시근로자 100%(맞벌이 120%)인 경우에 해당합니다.
2019년 기준 월 평균소득 100%는 555만원 (3인 이하 가족), 120%는 666만원 입니다.
특히 신혼부부 특별공급의 경우 혼인기간이 짧을수록, 자녀가 많을수록 배점이 높습니다.

생이최초주택구입자의 경우 세대주/세대원 전원이 무주택이어야 하며 부모님이 주택을 소유하고 있다면 반드시 세대 분리를 해야 합니다.
배우자가 결혼 전 주택을 소유한 이력이 있다면 청약이 불가능하다는 점도 꼭 기억하셔야 합니다.

#지역 거주 요건
아파트가 공급되는 해당 지역에서 2년 이상 거주해야 청약 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 예를 들어 고양 창릉은 고양시에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선공급한 뒤 나머지 50%를 서울 등 기타 지역 거주자에게 공급합니다. 3기 신도시 첫 사전청약은 내년 하반기로 예정되어 있어 지금 해당 지역으로 이사해도 1순이 자격을 갖출 수는 없습니다. 그렇지만 향후 3~5년 후에 시작될 본청약에서 당첨 확률을 높이러면 미리 청약하고 싶은 지역을 골라 이사 계획을 미리 세워두는 것조 전략의 한 방법입니다.